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EMERYVILLE CENTER OF COMMUNITY LIFE

dsk architects' featured work

 

CLIENT

Emery Unified School District

LOCATION

4727 San Pablo Ave.,

Emeryville, CA 94608

Emeryville Center for Community Life
Time-Shared Campus
K-12, College Courses,
and Community Center
 

CLIENT

Sebastopol Union School District 

LOCATION

7905 Valentine Ave, Sebastopol, CA 95472

Brook Haven School
New MPR Building
The MPR would be used as cafeteria, community and school theater, and lecture space with full -service kitchen.
 

CLIENT

Dublin Unified School District

LOCATION

8151 Village Park Way,

Dublin, CA 94568

Dublin High School
New Engineering and Science Building
A Platform for science, innovation lab and cross- disciplinary collaboration
 

CLIENT

Nearon Enterprises

LOCATION

1479 Ygnacio Valley Rd,

Walnut Creek, CA 94598

Casa Muir Medical Center
A modernized medical facility; bringing in nature and natural light 
 

CLIENT

Santa Monica-Malibu Unified School District

LOCATION

801 Montana Ave., Santa Monica, CA 90403

Roosevelt Elementary School
Master Planning and Design for a new maker-space hub, new classrooms and a central collabarative space
 

CLIENT

Vodafone

LOCATION

275 Shoreline Dr. #400,

Redwood City, CA 94065

Vodafone
Corporate Campus in
Redwood City, California

market

 

Virgin America


Burlingame, Ca




Center for Investigative Reporting


Emeryville, CA




Callidus Cloud


Dublin, CA




1900 O’Farrel


San Mateo, CA




5934 Gibraltar


Pleasanton, CA




Aero Precision


Livermore, CA




Ariat International


Union City, CA




Infosys - NY


New York City, NY




Infosys - PA


Palo Alto, CA




The Olander Company


Sunnyvale, CA




Vodafone


Redwood City, CA




The Terraces


Pleasant Hill, CA




Shea Properties


Livermore, CA




All Guard


Livermore, CA




Catholic Management Services


Pleasanton, CA




Venture X


Pleasanton, CA




Stoneridge Lobby


Pleasanton, CA




Simpson Strong-Tie


Pleasanton, CA




National Electrical Contractors Association


Pleasanton, CA




Colliers International


Pleasanton, CA




California Plaza


Wallnut Creek, CA




Kidder Matthews


Redwood City, CA




Hudson Pacific Properties


Metro Tower Spec Suite - Foster City, CA




Woodstock Development


One Bay Plaza - Burlingame, CA




Summitry


Foster City, CA





入居時

ケーブルテレビの設置をする際に、テレビが必要ですか?


はい、必要です。 原則、ケーブル会社の技術師(テクニシャン)は、テレビがないと設置はいたしません。テクニシャンによっては、設置をしてくれる場合もありますが、配線のみ設置してもらっても、ご自身でテレビに繋げる際に不具合が生じることがございます。不具合が生じたりや設置を全くしてもらえない場合は、ケーブル会社のコールセンターにご連絡いただき、再度、設置日時のご予約をする必要がございます。




テレビやインターネットが利用できなくなってしまったのですが、どうしたらいいですか?


サービスをご利用のご自宅からケーブル会社のテクニカルサポートにご連絡ください。

まずは、ケーブルボックスやルーターの電源スイッチでリブートするなど、一般的なトラブルシューティングの解決方法を案内されますので、それに従って操作をします。それでも直らない場合は、その電話でテクニシャンに来てもらう予約を取ることになります。

<手順>

①Spectrum: 212-358-0900、RCN: 800-746-4726 にかけてください。

②オペレーターが出るまで音声に従ってください。

例)お客様様の登録電話番号をダイヤルする → 問題の内容を選択する(Technical support)→オペレーターにつながり状況の確認をする

③電話によるテクニカルサポートでも解決しない場合は、お客様のご都合を聞かれますので、その電話でテクニシャンを呼ぶ予約をしてください。




ケーブル会社のプラン変更をしたいのですが、どうしたらいいですか?


ご自身でご利用のケーブル会社にお問い合わせください。




IKEAの家具を購入する予定ですが、注意する点はありますか?


通常、ドアマンつきの高層ビルの場合は、家具のデリバリー時間に合せて、ビルのサービスエレベーターの予約が必要になります。また、家具搬入日の前日までに、家具を搬入する業者がビル側に保険証書(Certificate of Insurance: COI)の提出をする必要があります。COIは、搬入業者がビル内の物を破損するなどの事故を起こした場合に補償できる保険証書です。ビルごとに保険証書に関する必須事項がありますので、ビルのマネージメントオフィスやリーシングオフィスにご確認いただき、その必須事項を搬入業者にお伝えください。




航空便が届く予定ですが、ビルに伝える必要はありますか?


数箱のお荷物で、ビルのロビーにある台車に載せてご自身で運ばれる場合は不要ですが、大型の家具や大量の段ボール箱の荷物の搬入の際は、通常、ドアマンつきの高層ビルでは、サービスエレベーターの利用を求められるため、事前に予約が必要になります。ビルのフロントデスクまたはマネージメントオフィス/リーシングオフィスへお問い合わせください。

また、家具や段ボール箱を業者がお部屋まで運ぶ場合は、搬入日の前日までに、荷物を搬入する業者がビル側に保険証書(Certificate of Insurance: COI)の提出をする必要があります。COIは、搬入業者がビル内の物を破損するなどの事故を起こした場合に補償できる保険証書です。ビルごとに保険証書に関する必須事項がありますので、ビルのマネージメントオフィスやリーシングオフィスにご確認いただき、その必須事項を搬入業者にお伝えください。




アパート内の不具合がありますが、どうしたらいいですか?


賃貸物件にお住まいの場合:

室内に備えてけられた機器等に不具合がありましたら、ビルのハンディマンが修理に来てくれます。修理の依頼方法はビルにより異なりますので、フロントデスクにお問い合わせください。通常、修理箇所を伝え、ハンディマンが来てくれるのを待ちます。もし、留守中でも修理を依頼したい場合は、入室許可(Permission to Enter)を出すと留守でもハンディマンが対応してくれます。修理に来てくれたら、心づけを渡して良い関係を築くようにしましょう。


コンドミニアムにお住まいの場合:

基本、室内の修理は貸主の責任範囲となります。ビルのハンディマンに相談いただき、ハンディマンで修理をしてもらえないものに関しては、貸主にご相談ください。

例文)

My washer/dryer isn’t working. Can you please ask someone to come take a look at it?

My sink/toilet is clogged.

My light bulb burned out/light bulb is out.

My stove burner isn’t working

We don’t have any hot water.

Can you please help us install a hand held shower attachment?




家賃はいつまでに、どのように支払うのですか?


通常、家賃は毎月1日払いの先払いです。ご契約書に記載されておりますのでご確認ください。
家賃の請求書の発行は大家側の義務ではないため、請求書が発行されなくてもお支払いください。支払いが遅れる場合は、延滞料金がかかりますのでご注意ください。

支払い方法は、ビルによって異なりますので、ビルのマネージメントオフィスまたはリーシングオフィスにてご確認ください。




Con Edisonの初回の請求書が1ヶ月経っても届きません。どうしたらいいですか?


Con Edison: 1877-779-6943に電話をして、請求書が発送されているかご確認ください。

初回の請求書がないとアカウント番号が分からないため、音声に従いOpen a new account の窓口で名前、住所、本人確認書類の番号でアカウント情報を確認いただけます。




クリスマスチップは、どのくらいの金額をどうやって渡せばいいですか?


チップが重要視されるマンハッタンのアパートに入居している場合のチップ額の相場は以下のとおりです。
Resident Manager: $70~$120
Superintendent: $70~$120
Concierge: $30~$70
Door man: $30~$70
Handy man: $20~$30
Porters: $20~$30 Gym/Valet staff: $20~$30

クリスマスの約1週間前からクリスマスにかけてがベストですが、出張や休暇でその時期不在にする場合は早目に渡しても問題ありません。ホリデーカードと一緒にチップを封筒に入れて、ご自分の名前と部屋番号を封筒に明記して渡しましょう。

一人ひとりに手渡しが一番効果的ですが、フロントデスクにクリスマスチップ用の箱が用意されている場合は、封筒に各スタッフの名前を明記して、箱にまとめて入れる方法もございます。

年末の出費が嵩む時期ではありますが、お世話になったスタッフに感謝の気持ちを伝える良い機会です。来年も気持ちよくサービスしていただけるように、是非この機会を利用してみて下さい。




契約書の原本は、いつ、どのように入手できるのでしょうか?


賃貸物件の場合、貸主の署名が入った契約書の原本は、借主がご署名をした後約10日前後に借主宛てに郵送されます。ご入居後2週間程度経ってお手元に届かない場合は、リーシングオフィスにお問い合わされることをお勧めいたします。

ただし、Eサインをされたお客様の場合は原本は郵送されません。通常、ご署名された際にアクセスしたリンクより貸主の署名が入った契約書が更新されますので、貸主の署名が入っていることを確認した上、PDFにして必ずご自身で保管ください。

コンドミニアムの場合は、管理組合へ貸主および借主が署名した契約書を提出いたしますので、担当エージェントにご確認ください。




ケーブル会社の費用で、Sports Programming fee & Broadcast Fee とはどのようなFeeでしょうか。また、それを外すことはできますか?


ケーブルテレビの契約をされた方に請求される料金です。

ケーブル会社が各チャンネルに払わなければいけないfeeの一部を顧客に請求していることから、これだけを切り離すことはできません。




ケーブル会社のWi-Fi Routerをレンタルしないで、自身で購入したWi-Fi Routerを利用できますか?


ご自身で購入されたWi-Fi Routerを利用することは可能です。 ただし、なんらかの理由でWi-Fiの不具合がある場合は、ケーブル会社のWi-Fi Routerではないため、ご自身で解決していただく必要があります。 後日、ケーブル会社のWi-Fi Routerをレンタルする場合は、設置費用として費用が別途かかります。新規でお申込みの際に、Wi-Fi Routerのレンタル料が無料となることもあるため、お申し込み前にケーブル会社に確認されることをお勧めいたします。





更新時

Rent Stabilizedとはどんなことですか?


ニューヨークの貸主市場における家賃の急激な上昇を制限するために、ニューヨークの行政が、Legal Rent(法定上限家賃)を定めます。毎年、10月1日付けにLegal Rentに対しての上昇率が確定され、貸主は法定上限額まで家賃を上げることも可能です。

ただ、Preferential Rent という実際の市場価格が適用されているビルディングもございます。




421 a 2.2% surchargeとは、どんな費用でしょうか?


Rent stabilizedで法定上限家賃(Legal rent)を定めたビルディングに対する期間限定の固定資産税減税措置(Tax abatement program) により、税の優遇措置を受けていたビルディングがその期限が切れるために、税金の分を居住者(Tenant) から家賃に加えて徴収するものです。毎年2.2%ずつ家賃に加えて徴収されます。

居住者から税金分を徴収することは法律ではありませんが、オーナー主義のマーケットの為、ニューヨークの商習慣となっております。

法定上限家賃は減税措置終了後もそのまま残ります。




契約更新のお知らせは貸主から届きますか?


賃貸ビルは、通常、2~3ヶ月前に借主宛てに更新書類が届きます。コンドミニアムの場合は、貸主側から通知をしない場合が多いので、2ヶ月前に更新する意思がある旨伝えましょう。




家賃の引き下げ交渉の余地はあるのでしょうか?


更新時期のマーケットやエリアによっても異なりますが、まず、据え置きで交渉し、ベストオファーをいただくのが宜しいかと思います。

以下の例文をご参照ください。

I would like to renew for another (又はtwo years) year at (住所).

Please let me know if you can keep the same rent as (既存の家賃).




契約更新の書類が届きましたが、オリジナルの契約書に付帯していた早期解約条項がないように思います。早期解約条項は自動的に付帯してくるという理解でよろしいですか?


早期解約条項は、自動的に付帯しません。更新時に、改めて交渉をして更新契約書に付けてもらう必要があります。オリジナル契約に付帯する早期解約条項を合わせて、貸主側へお問い合わせください。以下の例文をご参照ください。

Please provide the same ETR (Early Termination Rider) as the original lease.





退去時

退去前に、清掃業者を利用して清掃したほうがいいですか?


原則、借主には入居時と同じ状態で返す「原状復帰義務」があります。これが敷金返却の大前提です。

特に、キッチンの油汚れやバスルームのひどい汚れがある場合は、清掃業者を利用されることをお勧めいたします。貸主に敷金を使う口実を与えないようにするためにも、できる限りご入居の状態に戻すようにしてください。

弊社では、日系の清掃業者を紹介しておりますので、ご希望の場合はお知らせください。




セキュリティデポジットはどのように返却されますか?


契約解約日から約60日前後に、ビル側よりご入居・更新時に提出されたセキュリティデポジットが小切手で返却されます。

小切手の郵送先は、ビル側にご退去前までにご連絡ください。

一般的に、日本のご住所には郵送していないため、日本へご帰国の場合はアメリカ国内の郵送先(会社やご友人宅)に送付いただくようご依頼ください。

契約満了日より60日ほど経っても、デポジットが戻らない場合は、貸主に敷金返却の状況を確認ください。

なお、セキュリティデポジットの小切手の宛名と入金する口座の名義が一致すれば、代理の方による入金は可能ですので、予め、帰国後の閉口手続き方法をご確認の上、ご帰国後しばらく口座を残されることお勧めします。




セキュリティデポジットを会社宛ての小切手で返却してもらうことは可能ですか?


一般的には、借主宛の小切手となります。 セキュリティデポジットは、ご入居時にビル側が借主名義の銀行口座を開設して、その口座に入金しますので、返却する際は、口座名義=借主宛の小切手しか発行できません。 ただし、コンドミニアムのような、個人オーナーのアパートの場合は、オーナー次第で会社宛に小切手を発行いただける場合もございます。




契約解約日から60日経ちましたがまだセキュリティデポジットが戻ってきていません。どうしたらいいですか?


まず、ご本人様よりビル側の担当者にご連絡いただき、返却状況を確認ください。





Virgin America


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san luis obispo

663 Hill Street

San Luis Obispo, CA 93405

t: 805.541.4864

f: 805.541.4865

pleasanton

6700 Koll Center Parkway,

Suite 110

Pleasanton, CA 94566

t: 925.484.5245

f: 925.484.5206

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